Programul Operational Sectorial "Cresterea Competitivitatii Economice"
"Investitii pentru viitorul dumneavoastra"
"DEZVOLTAREA SISTEMULUI IT AL SC CAR TOP SRL"
Proiect cofinantat prin Fondul European de Dezvoltare Regionala;

Pagina Oficiala Uniunea-Europeana Pagina Oficiala Guvernul Romaniei Instrumente-Structurale

 

Despre evaluare

Ce este o evaluare?

 

Cumpărarea unei case sau apartament este cea mai mare investiţie pe care cei mai mulți oameni o fac în viață. Chiar dacă este vorba de un teren, de un apartament , o casă de vacanța sau o investiție imobiliară achiziționarea proprietății reprezintă un complex financiar ce implică mai multe etape.

În cazul unei creditări, instituția financiară acorda fondurile necesare pentru realizarea tranzacției și se asigură ca toate aspectele legate de aceasta sunt complete și clare. Dar cine poate sa spună care este valoarea proprietății la momentul tranzacţiei ? Aici intervine evaluatorul. O evaluare obiectivă este o estimare a ceea ce un cumpărător ar putea aştepta să plătească – sau un vânzător să primească – pentru o proprietate imobiliară. În cazul în care atât cumpărătorul cât şi vânzătorul sunt informaţi, acţionează în cunoștință de cauză și nu sunt constrânşi.

 

 Cum se realizează o evaluare imobiliara ?

 

Inspecția

O evaluare imobiliară începe cu o inspecție a proprietății. Datoria evaluatorului este de a inspecta proprietatea și de a determina și verifica acuratețea datelor cuprinse în documentele tehnice și juridice legate de aceasta proprietate. Inspecția clădirilor se face de la exteriorul clădirii spre interior și de jos în sus. Inspecția cuprinzând următoarele elemente:

·       inspecția vecinătăților proprietății,

·       inspecția amplasamentului,

·       inspecția clădirii propriu-zise.

Parcurgând etapele inspecției se pot identifica defecte sau avarii ale proprietății ce pot afecta valoarea proprietății ce urmează a fi evaluate.

 

Abordări/Metode de evaluare

Odată ce proprietatea a fost inspectată, evaluatorul foloseşte două sau trei abordări pentru stabilirea valorii reale a proprietății și anume:

·       abordare prin costuri,

·       abordare prin comparaţia a vânzărilor

·       abordare prin capitalizarea venitului

 

Abordarea prin costuri

Aceasta abordare este în special adecvată când piața imobiliară este puțin activa sau când proprietatea evaluată nu este destinată de a produce venituri și cere ca terenul și construcțiile să fie evaluate separat.

În cadrul acestei abordări se estimează costul de a construi o replica pentru structura existenta (teren + clădiri ), după care se scade deprecierea cumulată, la data evaluării.

Principiul care sta la baza evaluării construcțiilor constă în:

·      stabilirea valorii construcției noi (valoarea de înlocuire sau valoarea de reconstrucție);

·      estimarea deprecierii cumulate.

·      stabilirea valorii construcției noi urmărește stabilirea costului de reconstrucție sau a costului de înlocuire.

Costul de reconstrucție este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării, o copie, o replica exacta a clădirii evaluate, folosind aceleași materiale, normative de construcție, arhitectura, planuri, calitate, manopera, etc.

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura și planuri actualizate.

Estimarea deprecierii acumulate– deprecierea este o pierdere de valoare a proprietății imobiliare față de costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcțiilor ce poate apare din cauze fizice, funcționale sau externe. Metodele de estimare a deprecierii sunt:

·       metoda duratei de viață economică;

·       metoda modificata a duratei de viață economică;

·       metoda segregării;

·       metoda comparației.

 

Abordare prin comparaţia a vânzărilor

            Abordarea prin comparația directă reprezintă o analiza prin care, valoarea de piață este estimată prin compararea proprietății imobiliare cu proprietăți similare care au fost recent vândute, sunt propuse pentru vânzare ori sunt contractate.

Analiza comparativă se poate realiza pe criterii cantitative – analiza pe perechi de date, sau/si pe criterii calitative – analiza comparațiilor relative.

Metoda comparației directe este aplicabila la toate tipurile de proprietăți imobiliare când există suficiente tranzacții recente, cu date sigure, care să indice caracteristicile valorii sau tendințele de pe piață. Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparației directe sunt:

·       cercetarea pieții pentru a obține informații despre tranzacții de proprietăți imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce privește tipul de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea și zonarea;

·       verificarea informațiilor prin confirmarea ca datele obținute sunt reale și corecte și ca tranzacțiile au fost obiective;

·       alegerea unor criterii de comparație relevante și elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

·       compararea proprietăților comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de comparație și ajustarea adecvata a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile sau, dacă nu este posibilă compararea, se trece la eliminarea din categoria comparabilelor;

·       analiza rezultatelor evaluării și stabilirea unei valori sau o marja de valori. Într-o piață instabilă și foarte dinamica, o marja de valori poate fi o concluzie mai bună decât o singura valoare.

 

Abordare prin capitalizarea venitului

            Aceasta metoda constă în estimarea valorii proprietății imobiliare în funcție de veniturile pe care aceasta poate să le aducă într-o perioada de timp. La baza acestei metode stă principiul substituției care arată ca fluxul de venit ce produce cea mai mare recuperare și fructificare, corespunzătoare unui anumit nivel de risc și care conduce la determinarea celei mai probabile mărimi a valorii.

Veniturile și cheltuielile au fost estimate având în vedere criterii comune, atât pentru proprietatea evaluată , cât și pentru cele de comparaţie.

·       așteptările pieţei privind preţul de vânzare, perioada de deţinere și impozitare sunt similare;

·       condiţiile de finanţare și condiţiile de piaţa care afectează proprietățile comparabile sunt similare, nefiind necesare ajustări;

·       pentru estimarea ratei generale de capitalizare, au fost selectate proprietății, care se înscriu alături de proprietatea evaluata in cernitele metodei;

·       pentru proprietățile comparabile venitul net din exploatare a fost determinat pornind de la veniturile și cheltuielile înregistrate de fiecare proprietate, în condiţii de piaţa similare.

·       principalele elemente utilizate pentru aplicarea acestei metode sunt chiria anuală posibil de obţinut (venit brut potenţial) și rata de capitalizare a veniturilor nete disponibile pentru proprietar.

·       rata de capitalizare a fost estimată pentru trei proprietății comparabile, pentru care s-au determinat veniturile și cheltuielile înregistrate de fiecare proprietate, în condiţii de exploatare similare.  

 

Reconcilierea

            Combinarea informaţiilor de la toate abordările aplicate, evaluatorul este gata să se stipuleze o valoare de piaţă estimată pentru obiectul de proprietate. Este important de remarcat că, această sumă este, cea mai bună indicaţie a valorii proprietății, dar aceasta poate să nu fie preţul final în cazul unei vânzări, existând întotdeauna factori, cum ar fi motivaţia vânzătorului, de urgenţă vânzării sau de licitare a  proprietății, care poate ajusta preţul final în sus sau în jos. Dar valoarea evaluată este adesea folosită ca un ghid pentru obținerea unui credit, pentru vânzare, donație, achiziții, investiții.

 

Concluzie : un evaluator vă va ajuta să obţineţi cea mai precisă valoare a proprietății, astfel încât să puteți lua cele mai informate decizii imobiliare.

Threesome